Để bất động sản “chết” là thế nào?
Đang có những thông tin tiêu cực về bất động sản (BĐS). Nào là tăng trưởng nóng, bong bóng. Nào là nợ nần, sai phạm này nọ. Nào là giá ảo, cần phải trở về giá trị thực. Nào là doanh nghiệp thuận lợi thì ăn đủ, khó khăn lại kêu.
Thực hư câu chuyện này thế nào, “thầy bói xem voi” ngày trước còn có con voi để sờ, bây giờ đánh giá con voi BĐS thì căn cứ vào đâu.
Trong phạm vi của bài này sẽ tập hợp thông tin tài chính 2021 và 9 tháng 2022 của 20 doanh nghiệp BĐS niêm yết mà tút mấy hôm trước đã có đánh giá việc vay nợ và phát hành trái phiếu của họ.
Tiếc là có một số công ty không niêm yết nên không công khai BCTC mà lại có quy mô lớn hơn những công ty khảo sát ở đây. Ngoài ra, vẫn còn một số doanh nghiệp khác niêm yết nhưng không thể tập hợp hết.
Doanh thu của 20 công ty này 9 tháng đầu năm đạt 100 nghìn tỷ đồng, chỉ bằng 55% so với cả năm 2021. Nếu quý 4 không có gì đột biến thì doanh thu năm nay có lẽ sẽ chỉ bằng 3/4 so với năm ngoái. Ở góc độ chủ quan có thể cho rằng hàng hóa đang không bán được.
Thế nhưng cuối quý 3 lượng tồn cũng chỉ 23 nghìn tỷ đồng, nhỉnh hơn cuối 2021 một chút. Nếu quý 4 muốn đẩy mạnh bán hàng thì trước hết phải có hàng hóa.
Lượng hàng dở dang khá lớn mới thực sự đáng lo ngại. Con số cuối 2021 là ~232 nghìn tỷ đồng đã tăng 23% lên ~286 nghìn tỷ đồng. Cứ thử tưởng tượng các dự án đã phải trả tiền sử dụng đất, đã chi giải phóng mặt bằng, có khi đã hoàn thành các hạ tầng khu dự án nhưng lại không thể hoàn thiện công trình chính. Cũng có thể ngược lại là các công trình chính đã xây nhưng các công trình phụ trợ lại chưa hoàn thành.
Tổng tài sản 20 công ty này lên đến 982 nghìn tỷ đồng (~42 tỷ USD) cũng tăng tương ứng theo tỉ lệ hàng dở dang. Tài sản ngắn hạn chiếm 2/3 tổng tài sản. Tuy nhiên, khoản mục tồn kho ngắn hạn có thể biến thành hàng hóa này lại chỉ chiếm chưa đến 1/3 tổng tài sản. Ngoài tồn kho thì khoản phải thu thường chiếm tỉ lệ lớn nhất (không tập hợp số liệu trong bảng). Trường hợp của Vinhomes thì phải thu lớn gấp 1,5 lần tồn kho.
Tài sản dài hạn chiếm đến 35% tổng tài sản. Trong số này thì các khoản phải thu có thể thu hồi, tài sản cố định và bất động sản đầu tư được khấu hao dần, đầu tư tài chính dài hạn thì thu được lợi ích thể hiện ở thu nhập tài chính (lợi nhuận được chia, nhượng bán các khoản đầu tư). Doanh thu tài chính 9 tháng 2022 chiếm hơn 50% lợi nhuận trước thuế, còn 2021 chiếm 1/4.
Vậy vấn đề chính của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là gì? Thị trường giảm hơn 1/4 so với năm 2021. Khi GDP tăng thì không lẽ sức mua của dân lại giảm. Phát triển du lịch, phát triển các khu công nghiệp chẳng lẽ lại hoàn toàn chững lại. Nói là tăng trưởng nóng nhưng tất cả các nhu cầu này còn ở quy mô nhỏ so với số dân và mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, lĩnh vực kinh tế nào sẽ tăng trưởng để bù cho BĐS không tăng trưởng hoặc tăng trưởng âm?
Làm thế nào biến hơn chục tỷ USD đang xây dựng dở dang thành hàng hóa có khi lại là mấu chốt của nguyên nhân giảm sút doanh thu. Mặc dù, tính chung thì 20 doanh nghiệp nợ ngân hàng ở mức hơn 10% nợ phải trả còn phát hành trái phiếu chiếm khoảng hơn 20% (tổng 35,5%) nhưng với nhiều doanh nghiệp thì số vay nợ lại chiếm tỉ lệ rất cao (hơn 50%). Nếu ngân hàng không cho vay nữa, phát hành trái phiếu lại không được thì lấy đâu ra vốn để hoàn thành hàng hóa đang dở dang.
Có ý kiến cho rằng sản phẩm BĐS đang có biên lợi nhuận quá cao. Thử so sánh Vinhomes với Vinamilk (sữa) và Sabeco (rượu bia) thì sẽ thấy. Biên lợi nhuận gộp tính theo doanh thu của Vinhomes 2021 và 9 tháng 2022 là 57% và 48,7%. Số tương ứng của Vinamilk là 43,1% và 40,2%, còn Sabeco là 28,9% và 31,9%. Thế nhưng vòng quay tổng tài sản của Vinhomes chỉ bằng khoảng 1/3 so với sữa và rượu bia. Sử dụng càng nhiều vốn thì càng rủi ro. Đấy là so sánh với Vinhomes, nhiều doanh nghiệp BĐS khác không có được LNG cao như thế.
Các doanh nghiệp BĐS để tránh rủi ro hoặc tận dụng thuận lợi của BĐS để hoạt động đa ngành lại gặp phải rủi ro khác. Trường hợp của Vinhomes có lợi nhuận sau thuế 9 tháng là 20 nghìn tỷ đồng, nhưng Vingroup hợp nhất lại chỉ còn 1.571 tỷ đồng (năm 2021 lỗ 7.558 tỷ đồng). Chính nhờ có những hoạt động khác chịu lỗ thì mảng hoạt động BĐS mới thu được lợi nhuận tốt hơn.
Tất cả những ý kiến nào là hãy để “chúng rơi tự do”, hãy để “bong bóng vỡ” đều chưa phải là phù hợp với tình hình hiện nay. BĐS hiện đang có liên quan rất nhiều mảng kinh tế khác như công nghiệp, dịch vụ. Không nên có bất cứ chính sách cực đoan nào để đổ vỡ dây chuyền. Chính sách càng không nên mâu thuẫn. Muốn giảm giá BĐS thì phải bắt đầu từ giảm tiền thu sử dụng đất. Số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra này không nhỏ trong giá trị sản xuất kinh doanh dở dang.
Tóm lại, lúc này doanh nghiệp phải tìm cách có hàng hóa và đẩy hàng hóa ra thị trường. Các chính sách vĩ mô cần phải thấu đáo. Khi doanh nghiệp vững vàng và nhà nước thể hiện vai trò tích cực thì sẽ mang lại niềm tin cho thị trường và người tiêu dùng. Các nguồn lực tập trung cho BĐS có thể đã hơi lớn nhưng cũng không vấn đề gì. Hãy để các mảng khác lớn nhanh hơn thì sẽ cân bằng lại. Tất cả đều có thể sống tốt. Không cần bắt ai đó phải chết đi để người khác sống.
TP HCM đã tháo gỡ vướng mắc cho 5/156 dự án bất động sản
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo nhanh kết quả giải quyết vướng mắc của 156 dự án bất động sản ở TP HCM mà trước đó…
Hòa Bình công bố 54 dự án bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn
Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình vừa có công văn số 809 SXD-QLN&TTBĐS về việc đăng tải thông tin các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện; Các dự án bất động sản đủ điều huy động vốn, chuyển nhượng, bán trên địa bàn trên địa bàn tỉnh Hòa Bình (quý 1 2023).
Tin bất động sản ngày 19/4: TP HCM tăng phí làm hồ sơ nhà, đất từ 1/6
Thanh Hóa phê duyệt quy hoạch cụm công nghiệp Bãi Trành 36ha; Quảng Nam thu hồi hơn 19.000 m2 đất của Suntory Pepsico Việt Nam; Đề xuất dùng ngân sách hoàn trả…
Đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn kế hoạch đầu tư công
Bộ Tài chính đề nghị các bộ, cơ quan trung ương và địa phương khẩn trương triển khai các giải pháp để đẩy nhanh công tác hoàn thiện thủ tục đầu tư, phê duyệt…
Tin bất động sản ngày 18/4: Địa ốc Hoàng Quân muốn tăng vốn 600 tỉ đồng cho dự án tại Tây Ninh
Bình Định chấm dứt dự án Khu đô thị hồ Phú Hòa quy mô 5.000 tỉ đồng; Đồng Nai yêu cầu xác định lại đơn giá đất tại dự án của Công ty D2D ở TP Biên Hòa; Hải Phòng bổ sung Cụm công nghiệp Quyết Tiến 50ha vào quy hoạch… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Hà Nội: Phân khúc thị trường khách sạn có triển vọng tốt trong quý 1/2023
Theo nhận định của Savills Việt Nam về tình hình hoạt động của các phân khúc Khách sạn và Căn hộ Dịch vụ tại Hà Nội trong Quý I/2023 cho thấy căn hộ dịch…
Chủ đầu tư được nhận cọc khi có “chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”!
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng đề nghị cho…
Hòa Bình điểm danh 19 dự án chưa đủ điều kiện giao dịch bất động sản
Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình có công văn về việc đăng tải thông tin các dự án bất động sản đủ và chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng…
Thị trường nhà ở Đà Nẵng trầm lắng, thanh khoản thấp
Theo DKRA Group, trong quý 1/2023, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận rơi vào trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp. Nguồn cung mới…
Yêu cầu hoàn thiện hành lang pháp lý gỡ vướng thực hiện dự án bất động sản
Ngày 16/4, Văn phòng Chính phủ có Thông báo số 133/TB-VPCP về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng…
Hà Nội nghiên cứu cho phép kinh doanh vỉa hè
Lòng đường, vỉa hè thực tế là gắn với sinh kế của người dân, phần nào đó là kinh tế đô thị. Cho nên, nguyên nhân sâu xa và lớn nhất của những khó khăn, bất cập hiện nay là thiếu quy hoạch. Từ thiếu quy hoạch dẫn đến thiếu công khai, minh bạch… , Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng nêu rõ tại buổi giao ban trực tuyến với lãnh đạo quận, huyện, thị xã quý I 2023.
Tin bất động sản ngày 17/4: Sẽ hạn chế tối đa xây chung cư ở khu vực nội đô lịch sử
Yêu cầu địa phương làm việc với từng dự án bất động sản để gỡ vướng mắc;Tân Thành Holdings tiếp tục đề xuất hai dự án hơn 700ha tại Lâm Đồng;Nghệ An điều chỉnh dự….
Bình Thuận công khai 33 dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản
Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận có văn bản đề nghị các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán…
Tin bất động sản tuần qua: Doanh nghiệp mới thành lập muốn làm khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng ở Hà Nam
Nghệ An tìm nhà đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng; Nhiều cán bộ ở Đồng Nai liên quan sai phạm tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh;Chưa chốt phương án….
Tiếp tục gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất năm 2023
Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái vừa ký Nghị định 12/2023/NĐ-CP ngày 14/4/2023 của Chính phủ gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp,….
Quỹ đất nhà ở xã hội: Thiếu lại càng khan hiếm
Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam, chuyên gia Phạm Thanh Tuấn- Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac)…
Tin bất động sản ngày 15/4: Đà Nẵng khuyến cáo thận trọng khi đăng ký mua NƠXH tại Khu dân cư An Trung 2
Bình Định công bố 7 khu đất cần thu hút đầu tư dự án nhà ở xã hội;Bắc Giang sẽ thu hồi hơn 1.300ha đất nông nghiệp khu vực thành phố…
Trải nghiệm Phú Quốc giàu cảm xúc với chương trình đặc quyền từ Sun Property
Những vị khách đầu tiên sở hữu tài khoản quà tặng từ chương trình tri ân khách hàng giữa Sun Property và Ngân hàng NCB vừa kết thúc hành trình đặc biệt…
Lễ cất nóc “trường học hạnh phúc” – Victoria Nam Sài Gòn
Ngày 14/04/2023, Trường Quốc tế Song ngữ Victoria Nam Sài Gòn dưới sự đầu tư của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long đã diễn ra lễ cất nóc.
